주담대 잔액은 고가 지역일수록 多, 중저가 지역 증가세 두드러져

서울의 가구당 평균 주택담보대출잔액(이하 주담대)은 작년 11월 이후 올해 2월 현재까지 증가세를 나타냈다. 주담대 잔액은 강북, 노원, 금천 등 중저가 아파트 밀집지역에서 작년 말 대비 늘어난 반면 강남3구와 용산 등 고가 지역에서는 오히려 줄어 상반된 모습을 보였다.

부동산R114(www.r114.com)가 K-Atlas 데이터를 분석한 결과, 올해 2월 서울 가구당 평균 주담대잔액은 1억8,647만원으로, 2022년 11월 1억8,630만원 이후 증가세가 유지됐다. 지난해 10월말 규제지역 15억 초과 아파트 주담대가 허용된 데 이어, 연초 강남3구, 용산구를 제외한 서울이 규제지역에서 해제됨에 따라 LTV 한도가 70%로 확대됐다. 여기에 1월말 특례보금자리론 출시로 주택 구입이 용이해진 점이 주담대잔액 증가의 원인으로 분석된다.

2023년 2월 주담대잔액은 ▲강남 3억1,487만원 ▲서초 3억959만원 ▲용산 2억7,680만원 ▲송파 2억2,823만원 ▲성동 2억2,698만원 ▲마포 2억775만원 순으로, 주로 고가 아파트가 밀집한 지역에서 가구당 평균 주담대잔액이 컸다.

하지만 최근 고가 지역의 주담대잔액은 감소한 것으로 나타났다. 2022년 12월 대비 2023년 2월 서울 구별 가구당 평균 주담대잔액은 ▲서초 -0.35% ▲강남 -0.20% ▲송파 -0.12% ▲용산 -0.11% 순으로 조사됐다. 이전부터 대출없이 현금 매수가 이어졌던 지역인데다, 규제지역 대출규제가 완화됐지만 고금리에 따른 원리금상환 부담으로 신규 주담대 신청을 기피한 것으로 풀이된다.

오히려 주담대잔액의 증가폭은 시세 9억원 이하 중저가 아파트 밀집지역에서 컸다. ▲강북 0.71% ▲노원 0.62% ▲금천 0.57% ▲관악 0.57% ▲구로 0.44% 순으로 증가했다. 특례보금자리론 적용 주택으로 매매 및 대환대출 수요가 이어진 영향으로 보인다.

<서울 아파트 거래량 소폭 회복, 가구당 평균 주담대 잔액 확대 영향>

서울의 신규 주담대는 늘어날 가능성이 높다. 금리 불확실성이 낮아지면서 가격을 크게 내린 대단지와 재건축 아파트 위주로 실수요의 급매물 거래가 이어지고 있기 때문이다. 3월부터 규제지역 내 다주택 및 임대사업자에 대한 주담대가 LTV 30%까지 허용돼, 시장 회복에 따른 주택 투자수요 유입도 예상된다. 여기에 ‘역전세’에 노출된 집주인들의 전세보증금 반환 목적의 주담대도 포함하면 가구당 평균 주담대잔액은 더 늘어날 전망이다.

<부동산R114리서치센터 여경희>