주택시장의 거래절벽이 길어지는 가운데, 지난해 말 기준 서울 아파트의 매매와 전세가격 간 격차가 역대 최대 수준으로 벌어졌다. 갱신권 사용과 월세 전환으로 전세입자를 구하기 어려워진 집주인들이 가격을 내린 매물을 잇따라 내놓으면서 전세 시세가 큰 폭으로 하락했기 때문으로 분석된다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 2022년 서울 아파트의 3.3㎡당 매매 및 전세가격은 각각 4,235만원, 2,076만원으로 조사됐다. 매매-전세간 가격 차는 2,159만원으로, 부동산R114가 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 수준으로 벌어졌다.

2022년 들어 서울 아파트의 매매 및 전세가격이 동반 약세를 보이는 가운데, 상대적으로 전셋값이 큰 폭으로 내리면서 격차를 키웠다(2022년 서울 아파트값 변동률, 매매 -1.45%, 전세 -3.91%). 서울 아파트 전세시장은 2022년 2월부터 꾸준히 약세를 보였는데 갱신청구권 사용, 대출이자 부담 확대에 따른 월세 전환 증가로 신규 전세수요가 줄어든 영향이 크다.

반면 집값 하락기에 급매로 처분하는 대신 전세로 선회하려는 집주인들이 나타나면서 수급 불균형이 발생했고 전세가격 하락폭이 커지면서 2022년 말 전용 84㎡ 기준 서울 아파트의 매매 대비 전세가격 차는 평균 7억여 원 수준으로 벌어졌다. 서울 아파트의 전세입자가 매수 전환할 때, 상당한 자금력이 요구된다는 의미다.

가격 부담 여전, 규제 완화책에도 서울 아파트 거래 회복은 더딜 전망>

매매와 전세간 가격 격차가 줄면, 매매 시 자금 부담이 작아지기 때문에 거래가 용이해진다. 실제로 3.3㎡당 매매-전셋값 차가 496만원으로 낮았던 지난 2015년 서울 아파트의 매매 거래량은 12만225건으로 2006년(12만812건) 이후 최다 수준을 기록했다. 금리 인하와 규제 완화책에 전세금을 레버리지 수단으로 활용한 갭투자 및 매수 전환수요가 늘었기 때문이다.

하지만 지금은 매매-전세간 가격 차가 크게 벌어진 데다, 집값 하락 전망이 우세해 전세입자들의 매수 전환 동력이 약한 상황이다. 정부가 강남3구와 용산을 제외한 규제지역을 해제하고 금융 지원, 재건축 안전진단 개선 등 정비사업의 족쇄를 푸는 등 전방위적 규제 완화에 나섰지만 고금리와 실물경기 침체 우려가 커 매수심리가 회복되는 데에는 시간이 더 소요될 전망이다.

<부동산R114리서치센터 여경희>