갭투자, 입주 여파 있는 외곽지역 위주로 역전세 우려

기준금리 인상, 경기 부진으로 거래절벽이 길어지면서 수도권 아파트 시장의 매매 및 전세가격 동반 약세가 넉 달 넘게 이어지고 있다. 특히 전세시장은 월세 전환과 갱신권 사용으로 신규 수요가 둔화되는 가운데 매물이 쌓이는 대단지를 중심으로 가격 하락이 이어지는 분위기다.

금주 서울 아파트 전세가격은 0.10% 떨어져 2019년 3월(3/1, -0.11%) 이후 최대 낙폭을 기록했다. 과거 갭투자가 많았거나 아파트 입주 여파가 있는 수도권 외곽 지역을 중심으로 수급불균형에 따른 역전세(전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인의 보증금 반환이 어려워진 상황)가 늘어날 가능성이 있어, 거래 당사자들의 주의가 요구된다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값 변동률은 -0.06%를 기록했다. 재건축이 0.12%, 일반 아파트는 0.05% 하락하면서 전주 대비 낙폭을 키웠다. 신도시는 0.02%, 경기ㆍ인천은 0.04% 내렸다.

전세시장은 대출이자 부담 확대, 깡통전세 우려 등으로 월세 선호가 뚜렷해진 가운데 입주 여파가 이어진 지역과 대단지의 하락세가 두드러졌다. 서울이 0.10% 하락하고 신도시와 경기ㆍ인천이 각각 0.04%씩 떨어졌다.

[매매]

서울은 매물이 쌓이는 대단지 중심으로 하락했다. 지역별로는 ▼관악(-0.25%) ▼도봉(-0.25%) ▼강동(-0.21%) ▼노원(-0.15%) ▼성북(-0.15%) ▼송파(-0.13%) ▼구로(-0.05%) 등이 떨어졌다.

관악은 봉천동 성현동아, 두산, 관악우성 등이 500만원~3,500만원 하락했다. 도봉은 창동 상계주공17ㆍ19단지, 도봉동 서원 등의 중소형 면적이 500만원~2,000만원 내렸다. 강동은 암사동 프라이어팰리스, 롯데캐슬퍼스트, 길동 우성 등이 2,000만원~5,000만원 떨어졌다. 노원은 상계동 상계주공3단지(고층), 월계동 미륭, 미성, 삼호3차가 1,000만원~2,500만원 하향 조정됐다.

신도시는 ▼김포한강(-0.12%) ▼평촌(-0.04%) ▼광교(-0.04%) ▼산본(-0.03%) ▼중동(-0.03%) ▼분당(-0.02%) 등이 하락했다.

김포한강은 장기동 고창마을호반베르디움이 700만원 내렸고, 광교는 상현동 광교상록자이, 광교경남아너스빌이 250만원 정도 하락했다. 산본은 설악주공8단지가 1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 ▼인천(-0.08%) ▼부천(-0.08%) ▼안양(-0.08%) ▼수원(-0.07%) ▼의정부(-0.05%) ▼김포(-0.03%) ▼용인(-0.03%) 순으로 하락했다.

인천은 3분기와 4분기 각각 1만 가구 이상의 아파트 입주가 이어지는 가운데 청라동 청라제일풍경채2차에듀&파크, 청라힐데스하임과 주안동 인천관교한신휴플러스 등이 500만원~3,000만원 내렸다. 부천은 옥길동 옥길호반베르디움, 오정동 오정생활휴먼시아1ㆍ2ㆍ3단지 등이 500만원~1,000만원 떨어졌다.

[전세]

서울은 ▼강동(-0.27%) ▼도봉(-0.26%) ▼구로(-0.25%) ▼관악(-0.24%) ▼광진(-0.23%) ▼용산(-0.19%) ▼성북(-0.17%) 등이 떨어졌다.

강동은 명일동 고덕현대, 길동 길동우성 등이 1,000만원~2,500만원 내렸다. 도봉은 창동 상계주공19단지, 동아, 방학동 우성 등이 500만원~2,500만원 하락했다. 구로는 신도림동 신도림대림1차ㆍ2차와 구로동 구로두산 등 대단지가 500만원~2,000만원 하향 조정됐다.

신도시는 ▼평촌(-0.08%) ▼위례(-0.08%) ▼중동(-0.07%) ▼분당(-0.05%) 등이 떨어졌다. 평촌은 평촌동 초원세경, 호계동 무궁화태영 등이 500만원~1,000만원 내렸다. 위례는 창곡동 위례호반베르디움이 500만원 하락했다. 중동은 중동 연화쌍용, 연화대원이 500만원~1,000만원 떨어졌다. 분당은 서현동 시범한양, 야탑동 장미현대, 장미코오롱 등이 500만원~1,000만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼인천(-0.09%) ▼고양(-0.08%) ▼수원(-0.08%) ▼김포(-0.07%) ▼안양(-0.05%) ▼용인(-0.05%) ▼시흥(-0.04%) 등이 하락했다.

인천은 산곡동 금호이수마운트밸리, 용현동 금호타운1ㆍ2차, 작전동 도두리마을대동 등이 500만원~2,000만원 내렸다. 고양은 성사동 래미안휴레스트, 대화동 킨텍스꿈에그린 등이 500만원~1,000만원 떨어졌다. 수원은 천천동 화서역푸르지오더에듀포레, 영통동 벽적골주공9단지, 벽적골롯데가 100만원~500만원 하락했다.

<금리 인상 예상보다 빠르고 상당 기간 이어질 전망, 매수자 관망 부추겨>

한국은행의 빅스텝(기준금리 0.50%p 인상) 단행 이후 부동산 시장의 위축이 심화되는 분위기다. 지난주에 이어 매매 및 전세가격이 오른 지역이 단 한 곳도 없을 정도로 수도권 아파트 시장은 얼어붙었다. 금리 인상이 예상보다 빠르고 가파르게 이어지는 데다 상당 기간 이어질 것이란 전망도 매수자 관망을 부추기고 있다.

이러한 가운데 강남 대표 재건축인 은마아파트가 서울시의 심의를 통과하면서 사업 추진에 탄력을 받게 됐다. 재건축 기대감에 단기적으로 호가 상승의 여지가 있지만 시장을 둘러싼 경제 여건이 녹록지 않고 초과이익환수제, 분양가상한제 등 풀어야 할 과제도 남아 있어 주택시장에 미치는 영향은 제한적일 전망이다.

<부동산R114리서치센터 여경희>