서울 재건축 아파트값, 2020년 5월 이후 하락폭 가장 커

미국 연준이 6월부터 3회 연속 기준금리를 0.75%P씩 인상하면서 한미 간 금리가 역전됐다. 이에 따라 10월 한국은행 금융통화위원회가 기준금리를 0.5%p 인상할 가능성이 높아지면서 매수 심리가 더 위축되는 분위기다.

서울은 아파트 매매ㆍ전세 모두 내렸고, 재건축 아파트값도 크게 떨어졌다. 서울 재건축은 금주 0.10% 하락해, 지난 2020년 5월(5월 8일, -0.13%) 이후 주간 기준 가장 많이 내렸다. 신도시를 비롯해 경기ㆍ인천도 매매와 전세 모두 하락했다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.04% 하락했다. 재건축이 0.10% 떨어졌고, 일반 아파트는 0.02% 내렸다. 신도시와 경기ㆍ인천도 각각 0.02%, 0.06% 하락했다.

전세시장은 계약 갱신과 대출 이자 부담에 따른 월세 선호 등으로 수요가 둔화되면서 서울(-0.06%), 신도시(-0.07%), 경기ㆍ인천(-0.10%) 모두 떨어졌다. 신도시와 경기ㆍ인천은 지난주보다 하락폭이 커졌다.

[매매]

서울은 급격한 기준금리 인상 우려로 매수심리가 더 위축됐다. 지역별로는 ▼노원(-0.11%) ▼송파(-0.11%) ▼서대문(-0.09%) ▼광진(-0.06%) ▼관악(-0.05%) ▼구로(-0.05%) ▼양천(-0.05%) 등이 떨어졌다.

노원은 중계동 양지대림1차와 2차, 하계동 한신청구, 상계동 보람 등이 1,000만원~2,750만원 하락했다. 송파는 잠실동 잠실주공5단지와 우성1ㆍ2ㆍ3차, 가락동 삼환 등이 2,000만원~5,000만원 떨어졌다. 서대문은 남가좌동 남가좌현대와 DMC래미안클라시스, 홍제동 인왕산현대, 홍제원현대가 1,000만원~2,500만원 내렸다. 반면 서초는 0.02% 소폭 상승했다.

신도시는 1기 신도시 중심으로 하락했다. 지역별로는 ▼평촌(-0.08%) ▼분당(-0.03%) ▼일산(-0.01%) ▼동탄(-0.01%)이 하락했고, 이외 지역은 보합(0.00%)을 나타냈다.

평촌은 관양동 공작부영, 평촌동 향촌롯데, 호계동 무궁화한양 등이 1,000만원~1,500만원 떨어졌다. 분당은 정자동 정든동아1단지, 야탑동 장미동부 등이 500만원~2,000만원 내렸다. 일산은 주엽동 강선19단지우성, 장항동 호수4단지LG롯데가 1,000만원~2,500만원 하락했다.

경기ㆍ인천은 ▼인천(-0.18%) ▼성남(-0.14%) ▼부천(-0.11%) ▼고양(-0.08%) ▼군포(-0.06%) ▼수원(-0.06%) 등이 하락했고 △의왕(0.01%), △이천(0.01%)은 상승했다.

인천은 송도동 송도웰카운티1단지, 주안동 주안더월드스테이트, 구월동 롯데캐슬골드2단지, 동춘동 인천연수서해그랑블 등 대규모 단지가 2,000만원~4,000만원 내렸다. 성남은 신흥동 한신과 두산, 은행동 현대 등이 500만원~1,500만원 떨어졌다. 부천은 상동 백송마을동남디아망, 괴안동 삼익세라믹, 소사본동 소새울역중흥S클래스 등이 1,000만원~2,500만원 하락했다.

[전세]

서울은 ▼용산(-0.18%) ▼종로(-0.16%) ▼관악(-0.10%) ▼송파(-0.10%) ▼양천(-0.09%) ▼강남(-0.08%) 등이 떨어졌다.

용산은 대단지인 이촌동 한가람건영2차가 2,500만원 가량 하락했고, 종로는 창신동 브라운스톤창신과 두산이 500만원~2,500만원 내렸다. 관악은 봉천동 성현동아가 1,000만원~2,000만원 떨어졌고, 송파는 가락동 삼환, 문정동 송파파크하비오푸르지오, 방이동 올림픽선수기자촌 등이 2,500만원~3,000만원 하락했다. 반면 서대문은 0.03% 상승했다.

신도시는 ▼평촌(-0.16%) ▼파주운정(-0.14%) ▼위례(-0.14%) ▼분당(-0.12%) ▼일산(-0.10%) ▼동탄(-0.05%) ▼중동(-0.04%) 등이 떨어졌고, 이외 지역은 보합(0.00%)을 기록했다.

지역별로는 평촌이 호계동 무궁화효성, 평촌동 향촌현대5차, 비산동 관악부영4차 등이 1,000만원~2,000만원 내렸다. 파주운정은 와동동 가람마을3단지동문과 가람마을1단지벽산한라가 500만원 정도 하락했고, 위례는 송파구 장지동 송파더센트레와 하남시 학암동 위례롯데캐슬이 500만원 가량 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 ▼인천(-0.26%) ▼부천(-0.16%) ▼군포(-0.15%) ▼수원(-0.15%) ▼고양(-0.13%) ▼성남(-0.13%) 등이 하락했다.

인천은 용종동 계양코아루센트럴파크, 청라동 청라제일풍경채2차에듀&파크, 청천동금호타운 등이 2,500만원~3,000만원 떨어졌다. 부천은 소사본동 소새울역중흥S클래스, 괴안동 염광, 상동 라일락신성미소지움 등이 500만원~1,500만원 내렸다. 반면 △이천(0.02%) △의왕(0.02%)은 상승했다.

<금리 인상 기조 유지 및 경기 침체 우려로 주택가격 상승 어려울 듯>

재건축초과이익환수제(이하 재초환)에 대한 규제가 완화될 예정이다. 재건축부담금 합리화 방안에 따르면 부담금 면제 금액 기준이 1억원으로 상향 조정되고, 초과이익 산정 개시 시점이 조합설립 인가일로 늦춰진다.

이와 함께 재건축 예정 부담금이 통보된 84곳 단지에도 금번 개편안이 소급 적용된다. 이에 따라 재건축을 진행하는 주요 단지들의 기대감이 높아질 것으로 예상된다. 주요 재건축 단지를 중심으로 매물이 회수되고 가격 상승이 나타날 수 있다. 하지만 재초환은 법률 개정이 필요하기 때문에 여야 합의가 이뤄지지 못한다면 세제 개편과 마찬가지로 장기간 계류될 가능성이 높다.

여기에 한미 간 금리 역전으로 급격한 금리 인상 기조가 유지되고, 경기 침체 우려가 깊어지고 있어 금번 방안이 주택시장 전반의 가격 상승 압력으로 작용하기는 어려운 상황이다.

<부동산R114리서치센터 임병철>