부동산R114(www.r114.com)가 2000년부터 아파트 시세 조사를 시작한 이래 작년이 분양가와 매매시세 편차가 가장 크게 벌어진 것으로 나타났다.

2021년 전국과 서울의 3.3㎡ 당 평균 아파트 분양가는 각각 1,313만원, 2,798만원을 나타낸 반면 평균 아파트 시세는 전국이 2,233만원, 서울이 4,300만원으로 조사됐다. 시세와 비교한 분양가 수준이 전국은 920만원, 서울은 1,502만원 저렴한 수준이다. 예를 들어 국민평형인 전용 85㎡ 기준으로 시세와 비교할 때 분양가 수준이 3억~5억원 저렴했다는 의미다.

▣ 정부 분양가 관리 강화, 2019년부터 분양가 편차 크게 벌어져

현 정부는 2017년 8.2대책을 발표하며 고분양가가 주변 집값을 자극한다고 판단. 적극적인 분양가 관리 의지를 나타냈다. 이후 HUG(주택도시보증공사)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰다. 또한 민간택지에 대한 분양가상한제 도입으로 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한하면서 2019년부터 역대 최대 수준으로 가격 편차가 벌어졌다.

서울 기준으로 살펴보면 2016년에는 분양가가 시세 대비 3.3㎡ 당 124만원 비쌌던 반면, 2017년에는 117만원 더 저렴했다. 이후의 편차(분양가-시세)는 △2018년(-40만원) △2019년(-543만원) △2020년(-1,094만원) △2021년(-1,502만원) 등으로 꾸준히 벌어졌다. 청약 당첨만 되면 수억원의 차익이 발생하면서 ‘로또 분양’이 트렌드로 굳어진 이유다.

▣ 분양가가 시세 보다 싼 지역은 서울, 세종, 경기 등 6곳

2021년 기준 전국 평균 아파트 분양가는 시세 대비 3.3㎡ 당 920만원 저렴했고, 서울이 1,502만원의 차이를 나타냈다. 이 외에도 3.3㎡ 당 분양가가 시세보다 싼 지역은 △세종(-892만원) △경기(-643만원) △부산(-182만원) △대전(-158만원) △인천(-86만원) 등 서울 포함 6개 지역으로 확인됐다. 대부분이 투기과열지구나 조정대상지역인 곳으로 규제지역에서의 분양가 통제 강도가 더 컸다고 해석할 수 있다.

분양가 매력이 커지면 커질수록 무주택 수요층 쏠리며 청약경쟁률은 고공행진을 거듭했다. 시세와 분양가의 편차가 가장 크게 나타난 서울의 경우 2021년에 역대 최고경쟁률인 164대 1을 기록했다. 그 외 지역은 2020년과 대비하면 청약경쟁률은 다소 낮아졌지만 평균적으로 두 자릿수(10~30대 1)의 경쟁률을 나타냈다. 여전히 과거 침체기와 비교하면 높은 수준이다. 최근 정부가 주도하는 3기신도시 사전청약 경쟁률이 10대 1수준이지만 이 정도 수준도 높다고 평가된다.

정부는 최초 분양가 수준을 낮추면 입주 시점에 주변시세를 안정시킬 것으로 예상했지만 분양가 자율화로 시세보다 분양가가 높았을 때와 결과는 별반 다르지 않다. 예를 들면 주요 신축아파트는 입주와 동시에 편차에 해당되는 프리미엄이 한 번에 반영되거나 혹은 주변시세를 끌어가는 랜드마크 단지가 된다. 즉 분양권이 준공 혹은 입주와 동시에 주변시세 혹은 그 이상에 맞춰지는 것으로 볼 수 있다.

▣ 2022년 분양가 상승 요인 있지만, 양극화 속 청약경쟁 치열할 전망

낮은 분양가를 통해 시세를 안정시키기 위해서는 수요를 넘어서는 초과공급이 이어져야 하지만, 오히려 낮은 분양가 책정으로 인해 도심 내 재개발, 재건축 등의 정비사업이 위축돼 공급이 원활하게 이뤄지지 못하는 상황이 발생했다. 이처럼 주택의 수급문제는 단기에 해소가 어려운 과제인 만큼 정부는 시장과의 소통을 강화해 절충점을 찾으려는 노력들이 필요해 보인다.

최근 정부와 HUG 등이 분양가 심사 매뉴얼을 주변 현실에 부합하는 형태로 변경했고, 물가상승(건축비, 인건비, 물류비 등)과 공시가격 인상 등에 따라 분양가 상승 요인도 상당하다. 하지만 청약 당첨은 분양가 외에도 여러 장점(2~3년 뒤 신축단지, 계약금 등의 분할 납부, 최신 시스템 및 보안 적용, 다양한 커뮤니티시설 등)이 크다.

지난 해 말부터 일부 지역은 청약이 미달되거나 경쟁률이 낮아지는 양극화된 모습을 보이고는 있지만 무주택 실수요자의 청약 경쟁은 2022년에도 치열하게 전개될 전망이다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>