작년 상승세 주춤한 서울, 20년간 누적 상승률은 1위

최근 정부 발표에 따르면 주택은 평균 보유 기간이 약 10년에 이를 정도로 장기 관점을 요하는 자산이다. 따라서 1~2년의 단기 가격 변동률에 과도하게 집중할 경우, 부동산의 매수 시점 판단에 미스가 생길 수 있다.

예를 들어 2021년 인천의 매매가격 상승률은 34.52%로 17개 시도 중 압도적 1위를 기록했지만 10년 이상의 누적 변동률로는 여전히 중하위권 수준이다. 반대로 서울은 2021년에 상승세가 상대적으로 주춤했지만 최근 20년 사이의 누적 상승률은 압도적 1위다.

부동산R114에 따르면 2021년을 기준으로 1년에서 20년 사이의 기간 누적에 따라 상승률 1위 지역은 달랐던 것으로 확인된다. 2021년은 인천이 34.52%로 1위를 기록했지만 최근 5년(2017~2021년)과 최근 10년(2012~2021)은 세종시가 각각 111.77%와 168.42% 상승률로 1위다.

이후부터 5년과 10년의 기간을 더 누적해보면 최근 15년(2007~2021)은 부산광역시가 191.20%로 1위를 나타냈다. 그리고 최근 20년(2002~2021)은 서울시 상승률이 419.42%로 압도적 1위다. 단기 오름폭은 인천과 세종시가 높았다고 볼 수 있지만, 15년 이상의 장기 보유 관점에서는 서울과 부산의 상승률이 더 높았다는 의미다.

<저평가 기준, 언제 시점부터 보는지에 따라 달라>

상승률 상위와 마찬가지로 언제 시점부터 가격 변동을 누적하는지에 따라 저평가의 판단도 틀려진다. 예를 들어 2008년 글로벌금융위기 국면이 포함된 최근 15년(2006~2021년) 데이터의 경우 부산과 제주, 세종 등 지방에서의 상승률이 상대적으로 높다. 반면 같은 시기 서울과 경기, 인천 등 수도권의 상승률은 상대적으로 낮았던 것으로 확인된다.

부동산 전문가라 하더라도 가격 데이터를 기준점을 어느 시점부터 놓고 평가하느냐에 따라, 혹은 개인 별로 매입 시기가 언제냐에 따라 고평가 혹은 저평가의 판단이 주관적으로 시시각각 달라진다는 의미다.

정부의 발표처럼 평균적으로 10년 가량을 보유하는 자산이라면 단기적인 시각보다는 5년 이상의 보다 장기적인 관점에서 내 집 마련 여부를 고민해 보고 진입 시점을 저울질 할 필요가 있다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>