서울 아파트 거래량이 급격히 줄어들며 매매가격 변동률이 보합으로 전환될 분위기다. 지난 10월말 가계부채 관리 강화 후 금융권의 대출 한도가 축소되며 매수 수요가 이탈한 영향으로 볼 수 있다. 여기에 다음 주부터 총액 2억원 이상의 대출자에 대한 차주단위의 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 시행돼 수요층 운신의 폭이 더 좁아질 전망이다.

게다가 대통령 선거를 3개월여 앞두고 후보자들이 세금과 대출에 대한 규제 완화 공약을 쏟아내고 있어 미래 불확실성이 높아 사지도 못하고 팔지도 못하는 거래 절벽 현상이 상당기간 이어질 전망이다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 금주 서울 아파트값은 0.03% 올랐다. 재건축은 사업추진 기대감에 0.11% 올랐고 일반 아파트는 0.01% 상승했다. 이밖에 신도시가 2020년 5월 8일(0.00%) 이후 약 1년 6개월 만에 보합을 기록했고 경기ㆍ인천은 0.01% 올랐다.

전세시장은 계절적 비수기에 주거 이동 움직임이 크게 줄어든 분위기다. 서울이 0.01% 상승했고, 신도시가 0.00%로 변동이 없었다. 그리고 경기ㆍ인천은 0.02% 올랐다.

[매매]

서울은 정비사업 이슈가 있는 지역과 단지들 외에는 전반적으로 움직임이 적었다. 지역별로는 △강남(0.07%) △동작(0.07%) △광진(0.06%) △송파(0.06%) △강서(0.05%) △용산(0.04%) △서초(0.03%) △구로(0.02%) △서대문(0.02%) 순으로 올랐다.

강남은 재건축이 추진되는 대치동 은마, 청담동 진흥 등이 1,000만원~5,000만원 상승했다. 동작은 흑석동 롯데캐슬에듀포레, 흑석한강센트레빌 등이 500만원~5,000만원 올랐다. 광진은 구의동 현대프라임이 2,500만원 상승했다. 송파는 잠실동 잠실주공5단지가 500만원~3,000만원 올랐다. 한편 최근 2년 사이 급등했던 ▼노원(-0.01%)은 2019년 6월21일(-0.01%) 이후 123주(시세 조사가 이뤄진 주간 단위 기준)만에 약세 전환했다.

신도시는 △일산(0.04%) △김포한강(0.04%) △중동(0.02%) △분당(0.01%)이 올랐다. 일산은 주엽동 강선19단지우성, 대화동 장성3단지건영 등이 250만원-500만원 상승했다. 김포한강은 장기동 고창마을한양수자인리버팰리스, 고창마을INISthe1 등이 500만원 올랐다. 반면 ▼동탄(-0.02%) ▼평촌(-0.01%) 등은 하락했다. 동탄은 반송동 시범한빛금호어울림과 영천동 동탄역센트럴상록이 1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 올해 가장 많이 상승한 인천이 보합으로 전환된 가운데 대부분 지역에서 가격 움직임이 제한됐다. 지역별로는 △수원(0.06%) △의정부(0.04%) △파주(0.02%) △구리(0.01%) △남양주(0.01%) △부천(0.01%) △의왕(0.01%) △오산(0.01%) △화성(0.01%) 순으로 올랐다.

수원은 권선동 아이파크시티7단지, 화서동 화서주공4단지가 500만원~1,000만원 상승했다. 의정부는 호원동 현대아이파크, 신곡동 금오주공그린빌4단지가 250만원~500만원 올랐다. 반면 하남은 올해 6월 25일(-0.03%) 이후 반년 만에 0.03% 떨어졌다.

[전세]

서울 전세시장은 겨울 비수기와 연말 영향으로 가격 움직임이 제한된 분위기다. △동작(0.07%) △양천(0.04%) △강동(0.02%) △강서(0.02%) △광진(0.02%) △관악(0.01%) △구로(0.01%) △노원(0.01%) △마포(0.01%) △용산(0.01%) 등이 상승했다.

동작은 대방동 대림, 대방e편한세상1차, 상도동 상도중앙하이츠빌 등이 250만원~2,000만원 올랐다. 양천은 목동 신시가지5ㆍ6단지가 1,000만원 상승했다. 강동은 길동 강동자이 전셋값이 2,500만원 올랐다. 반면 ▼서대문(-0.03%) ▼도봉(-0.01%) 등은 하락했다.

신도시는 △평촌(0.03%) △일산(0.02%) △분당(0.01%) △위례(0.01%) 순으로 상승한 반면 ▼동탄(-0.05%)은 하락했다. 평촌은 관양동 한가람한양, 평촌동 귀인마을현대홈타운, 초원대원 등이 500만원~1,000만원 올랐다. 반면 동탄은 반송동 시범한빛한화꿈에그린, 오산동 반도유보라아이비파크3 전셋값이 500만원~1,000만원 떨어졌다.

경기ㆍ인천은 △수원(0.06%) △하남(0.06%) △시흥(0.05%) △양주(0.05%) △구리(0.04%) △남양주(0.04%) △부천(0.04%) △의왕(0.04%) △의정부(0.04%) △안산(0.03%) 순으로 상승했다. 수원은 정자동 동신2차, 우만동 신성미소지움 등이 750만원~1,500만원 올랐다. 반면 ▼성남(-0.10%)은 떨어졌다. 상대원동 선경아파트가 500만원 하락했다.

<1월부터 DSR 2단계 시행, 거래 절벽 현상 이어질 듯>

2022년 임인년 새해를 앞두고 수도권 매매시장과 전세시장 움직임은 사실상 중단된 분위기다. 향후 DSR 2단계 도입과 금리 인상, 대통령 선거, 매물량 증가, 정비사업 활성화, 입주물량 감소 등 다양한 변수들이 혼재돼 미래의 불확실성을 높이고 있다. 특히 전월세 시장에 가장 큰 영향을 미치는 입주물량이 줄어든다.

2021년 4분기 수도권 아파트 입주물량은 4만6,989가구(서울 6,971가구, 경기 3만7,333가구, 인천 2,685가구)였지만 2022년 1분기는 3만4,546가구(서울 1만1,136가구, 경기 1만4,294가구, 인천 9,116)로 1만2,443가구 감소한다. 거래가 잘 안되는 분위기인 만큼 당분간 입주물량과 임대차 시장의 움직임에 따라 매매시장의 움직임도 동조화돼 움직일 것으로 예상된다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>