정부는 2019년 12.16대책을 통해 규제지역 내 15억원이 넘는 초고가 아파트의 주택담보대출을 전면 금지(실제 적용은 12.17) 했다. 대출금 제로라는 대책이 나오면서 강남권 일대의 고가아파트와 재건축아파트가 단기간 약세 전환하며 당시 충격이 상당했다. 하지만 대책 발표 이후 2년여가 지난 현재는 26% 가량(전용85㎡ 초과 기준) 급등한 것으로 확인됐다.

최근 정부가 가계부채 관리방안을 통해 총량규제와 DSR(총부채원리금상환비율) 조기 도입을 예고했지만 2년 전 대출을 전면 금지했던 사례를 고려할 때 인위적인 대출 억제 정책의 한계점이 노출될 가능성도 엿보인다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 15억 초과아파트에 대한 대출금지를 발표할 당시 서울 전용85㎡ 초과 대형아파트의 호당 평균 매매가격은 14억7,934만원으로 대출금지의 경계선에 위치했다. 하지만 이후에도 오름세가 이어지며 2020년 말에는 전년 대비 14.11% 상승한 16억9,641만원을 기록했다.

또한 2021년 11월 현재는 8.98% 상승한 18억7,824만원에 이른다. 결과만 놓고 평가하면 초고가 아파트의 대출금지 이후에도 26% 가량 상승하며 상승액 기준으로 4억원이나 높아진 상황이다.

초고가 아파트의 시세 상승은 상대적으로 고가 아파트가 밀집한 강남3구와 용산, 광진구 일대 대형면적을 하나하나 살펴봐도 확인할 수 있다.

강남구의 대형아파트는 12.16대책 발표 당시 호당 평균 매매가격이 25억9,884만원으로 대출 금지선을 훌쩍 넘었지만 현재는 당시보다 약 5억원 상승한 31억244만원을 나타냈다.

동일한 기준으로 주요 지역을 확인하면 ▲서초(20%ㆍ5억2천만원 상승) ▲송파(28%ㆍ5억원 상승) ▲용산(20%ㆍ4억4천만원 상승) ▲광진(21%ㆍ3억2천만원 상승) 등으로 확인된다. 대출 금지라는 특단의 조치에도 불구하고 상승흐름이 제어되지 못했다고 평가되는 부분이다.

<수급 개선 없는 인위적 수요 억제 정책 ‘반짝 효과’ 그칠 수 있어>

과열됐던 주택 시장이 금융권 대출 축소와 금리 인상 영향으로 최근 들어 다소 진정된 분위기다. 하지만 정부가 2017년부터 서울을 투기과열지구와 투기지역으로 지정하고 LTV, DTI 기준을 낮은 수준에서 통제했다는 점을 고려하면 정책 효과가 얼마나 지속될지 지켜볼 필요가 있다.

특히 2019년 12.16대책에서 9억원 초과분은 LTV를 20% 수준으로 축소했고, 15억 초과 고가 아파트는 주택담보대출을 전면 금지했지만 이후에도 고점 경신이 이어지고 있다. 규제 회피 성향과 규제에 대한 수요층 내성을 고려할 때 인위적 수요 억제의 한계점이 드러나는 부분이다.

12월 말까지 DSR제도의 본격 시행일(2022년 1월)을 앞두고 대출 막차를 타려는 수요 쏠림이 예상되는 가운데, 아파트 입주물량 감소로 인해 갭투자를 유발하는 전세 가격의 상승세도 지속될 것으로 예상된다. 이러한 시장 상황을 고려한다면 과열을 불러왔던 수급 요인들의 개선 없이는 매매가격 안정세를 기대하기 어렵다고 판단된다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>