정부의 가계부채 관리방안 발표 이후 시장 심리가 더 위축되며 매매와 전세가격의 상승폭이 둔화됐다. 차주단위의 DSR(총부채원리금상환비율) 시행시기를 2022년 1월부터 적용하고, 제2금융권과 카드론 등에도 확대 적용할 경우 시중 유동성이 크게 축소될 것으로 예상된다.

전세 대출은 총량 규제 대상에서 제외됐지만 보증금 증액 범위 내에서만 대출이 가능해져 과거 대비 한도 축소가 불가피해 보인다. 다만 본격 시행까지는 2개월 정도 남아있는 만큼, 실수요자가 접근 가능한 중저가 아파트를 중심으로 년말까지 일시적인 수요 쏠림도 예상된다.

부동산R114(www.r114.com)에 따르면 서울 아파트 매매가격 변동률은 지난주 대비 0.02%p 낮은 0.08%를 기록했다. 재건축과 일반 아파트가 각각 0.09%, 0.08% 상승했다. 이밖에 신도시가 0.05%, 경기ㆍ인천이 0.06% 올랐다.

전세시장은 서울이 0.07% 상승했고 신도시와 경기ㆍ인천이 각각 0.04%, 0.05% 올랐다.

[매매]

서울은 상승폭이 다소 줄었지만 25개구 모두 오름세를 이어갔다. 특히 강서, 강북 등 상대적으로 실수요 접근이 쉬운 지역의 상승폭이 크게 나타났다. 지역별로는 △강서(0.27%) △강북(0.25%) △관악(0.14%) △강동(0.12%) △구로(0.11%) △동작(0.11%) △노원(0.10%) △도봉(0.10%) 순으로 올랐다.

강서는 매물이 조금씩 나오고 있지만 호가가 높아 거래로는 연결되지 못하는 분위기다. 등촌동 동성, 가양동 강나루현대, 염창동 강변한솔솔파크가 2,000만원~5,000만원 상승했다. 강북은 미아동 한일유앤아이, 경남아너스빌, 수유동 수유래미안, 벽산1차 등이 1,000만원~3,000만원 올랐다.

신도시는 △광교(0.11%) △일산(0.10%) △평촌(0.09%) △산본(0.09%) △중동(0.06%) △판교(0.05%) 순으로 올랐다.

광교는 이의동 광교e편한세상, 광교오드카운티, 하동 광교레이크파크한양수자인 등이 1,000만원~1,500만원 상승했다. 일산은 주엽동 강선16단지동문, 백석동 백송7단지임광 등이 500만원~1,000만원 올랐다. 평촌은 비산동 은하수신성, 관양동 한가람세경 등이 500만원~1,000만원 상승했다.

경기ㆍ인천은 8월말 규제지역에 새롭게 편입된 동두천 일대의 상승세가 여전했고, 실수요자가 부담 가능한 가격수준에 위치한 곳들이 시세를 이끌었다. 지역별로는 △동두천(0.17%) △수원(0.11%) △의정부(0.11%) △김포(0.10%) △안양(0.10%) △평택(0.08%) 순으로 올랐다.

동두천은 송내동 송내주공4단지가 250만원 상승했다. 수원은 매탄동 매탄주공5단지, 서둔동 수원역센트라우스가 500만원~1,000만원 올랐다. 의정부는 민락동 의정부민락우미린더스카이, 장암동 장암푸르지오1단지 등이 250만원~500만원 상승했다.

[전세]

서울 전세시장은 가을 이사철 시즌이 어느 정도 지나면서 다소 잠잠해진 분위기다. 다만 선호도 높은 지역과 단지에서는 물건 부족이 여전했다. △강서(0.23%) △관악(0.18%) △강동(0.15%) △강북(0.14%) △노원(0.12%) △동작(0.11%) △양천(0.11%) △광진(0.09%) △성북(0.09%) 순으로 올랐다.

강서는 염창동 염창현대2차, 화곡동 강서힐스테이트 등이 500만원~4,300만원 상승했다. 관악은 봉천동 관악파크푸르지오, 신림동 신림푸르지오가 1,000만원 올랐다.

신도시는 △일산(0.09%) △광교(0.08%) △평촌(0.06%) △산본(0.06%) △동탄(0.05%) △분당(0.03%) △중동(0.03%) 순으로 올랐다.

일산은 마두동 강촌2단지한신, 장항동 호수3단지삼환유원이 500만원~1,000만원 상승했다. 광교는 이의동 광교자연앤자이3단지, 광교2차e편한세상이 1,000만원 올랐다. 평촌은 관양동 한가람세경, 평촌동 귀인마을현대홈타운이 250만원~500만원 올랐다.

경기ㆍ인천은 △인천(0.09%) △시흥(0.09%) △평택(0.09%) △광명(0.08%) △구리(0.08%) △의정부(0.08%) △수원(0.07%) △오산(0.06%) 순으로 상승했다.

인천은 계양구 작전동 동보1차, 남동구 논현동 어진6단지한화꿈에그린, 연수구 송도동 송도더샵마리나베이 등이 500만원 올랐다. 시흥은 배곧동 시흥배곧한라비발디캠퍼스3차, 정왕동 계룡2차, 장곡동 숲속마을1단지 등이 250만원~1,000만원 상승했다.

<DSR제도 본격 시행 2개월여 앞두고 중저가 수요 쏠림 예상>

과열됐던 주택시장이 대출 축소 영향으로 다소나마 진정된 분위기다. 하지만 2017년부터 투기과열지구와 조정대상지역을 통해 LTV, DTI 기준을 낮은 수준에서 통제했다는 점을 고려하면 정책 효과가 얼마나 지속될지 지켜볼 필요가 있다.

특히 15억 초과 고가아파트의 경우 2019년 12.16대책을 통해 주택담보대출을 전면 금지했음에도 불구하고 고점 경신이 이어지고 있다. 당분간 DSR제도의 본격 시행일(2022년 1월)을 앞두고 대출 막차를 타기위한 수요 쏠림이 예상되는 가운데, 아파트 입주물량 감소로 전세 가격의 상승세도 지속될 것으로 예상된다. 이러한 시장 상황을 고려한다면 단시일 내 매매가격 하락 반전까지 기대하기는 어려워 보인다.

<부동산R114리서치센터 윤지해>